Los argentinos conocemos muy bien el valor intrínseco del ladrillo y lo que significa invertir en propiedades. Sin lugar a dudas, casi que culturalmente nos hemos vuelto expertos en estos temas. Fundamentalmente, ello se debe a las recurrentes crisis que nuestra Argentina ha sufrido a lo largo de las últimas nueve décadas.

La inversión en propiedades o real estate como se lo llama en inglés es una de las actividades que en el mundo los millonarios suelen llevar a la práctica como una de sus principales estrategias de inversión y cada vez con mayor frecuencia. No sólo con el objetivo de incrementar su capital, sino también con el de protegerlo y generar una renta segura.

Debido a que gran parte de los millonarios a nivel global conocen esta estrategia por venirla aplicando vigorosamente durante décadas, la inversión inmobiliaria es una de las caras del mundo de la riqueza que más fortuna generó y continúa generando a lo largo del tiempo. Es que el real estate crea una riqueza y agrega una renta de manera paulatina pero sin pausa. Lo interesante de este tipo de inversión es que no sólo muchas personas han hecho una parte relevante de su fortuna en el mundo del real estate sino que hoy, una parte importante de sus ingresos pasivos provienen de allí.

Ahora bien, por el contrario y a diferencia de los países considerados “normales o predecibles”, la historia inflacionaria de la Argentina durante las últimas décadas comprende un muy amplio rango de situaciones, desde deflación hasta hiperinflación, reflejando grandes cambios en las políticas económicas, los comportamientos privados y el contexto externo. Podríamos afirmar, una vez más, que aquí también se da la famosa condición pendular de nuestro querido país.

Es que la inversión en inmuebles además de brindarnos protección, seguridad, perdurabilidad y rentabilidad para nada despreciable, se convirtió en uno de los vehículos financieros preferidos para canalizar nuestros ahorros y ponerlos a resguardo de cualquier evento financiero inesperado.

La historia de los “ladrillos” en la Argentina es emocionante, para dar un dato, en el año 1977  durante la dictadura militar, y con la conducción económica de Martínez de Hoz, el m2 costaba en promedio unos U$S 330. Hay que tener en cuenta que los precios venían sufriendo una gran caída luego de lo ocurrido en 1975 con el famoso “Rodrigazo”.

Luego, la crisis de 1979 conocida como la famosa “tablita” cambiaria generó una distorsión de los precios, llegando a aumentar el valor del m2 a U$S 1300, precio histórico que recién en 2007 (25 años después) se volvió a alcanzar.

Los argentinos enloquecieron. Quitaron el dinero de los bancos, se refugiaron en el dólar, la fuga de capitales era gigantesca y todo (cuando no) terminó en crisis y nueva devaluación (nada muy diferente de 2001).

La venta de inmuebles y el precio del m2 se derrumbaron. Nadie sabía si era el momento de comprar o vender (¿le suena familiar?). Familias que habían pagado U$S 1300 el m2, en poco tiempo observaron como llegó a U$S 400.

Martínez de Hoz dejó el cargo y comenzó otra etapa compleja a cargo de Lorenzo Sigaut, recordado entre tantas cosas por su nefasta frase “el que apuesta al dólar pierde”, poco antes de una enorme devaluación.

La inflación fue superior al 130% anual, la deuda externa se multiplicó, cayó la industria, el salario, los capitales volaron hacia otros horizontes, y se avivó el fuego de la mayor recesión de la economía desde la crisis de 1930.

La historia continúa con una economía destruida. En 1983, con la llegada de la democracia, asumió Raúl Alfonsín, que a pesar de los intentos por encaminar la economía, no pudo componerla.

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Muchos tuvieron que esperar hasta el 90, cuando nacieron proyectos inmobiliarios de la mano del crédito mostrando una alta recuperación hasta el ciclo desfavorable de la crisis de 2001.

La combinación crédito accesible y estabilidad de los precios fue una gran oportunidad. Entre 1996 y el 2001, el 26% de las operaciones de compra-venta se realizaban mediante hipoteca, mientras que desde 2002 a la actualidad el promedio es inferior al 7%.

Además de la falta de crédito actual, la capacidad de ahorro de las familias se encuentra por debajo del aumento del precio del m2. Muchas familias no pueden concretar la compra del departamento ya que el m2 se duplicó en 2011 en dólares respecto de 2005.

El mercado inmobiliario actual tiene una fuerte demanda de personas que recurren a la compra de ladrillos como inversión (refugio), por este motivo el crédito hipotecario es prácticamente inexistente. Las compras no las realizan familias para vivir en esa casa, sino familias para invertir y obtener una rentabilidad con una renta o venta futura de la unidad.

En la actualidad, el precio del m2 no es caro si lo analizamos desde el incremento que sufren los insumos producto de la inflación, en cambio, medido desde el punto de vista de la evolución del salario, el valor del m2 es elevado.

Debemos estar atentos a los impactos que pueda producir una desaceleración de la economía, la evolución del tipo de cambio actual, los inconvenientes para la compra de divisas y el impacto impositivo. Todo ello puede, una vez más, impactar y castigar el negocio inmobiliario de la mano de la incertidumbre que genera cualquier dato económico desalentador, postergando decisiones y operaciones. Es decir, tenemos la espectacularidad de aquellos que saben crear sus propios huracanes.

Para concluir, como en toda crisis, los precios de los inmuebles tarde o temprano se recuperan, teniendo un correlato casi perfecto con los ciclos de la economía, pero los vaivenes que vive cíclicamente nuestra economía no permiten la aplicación de la estrategia que explicaba al principio y que se materializa en gran parte del mundo “normal y predecible” de parte de personas que buscan generar riqueza y obtener renta. Es por ello que el real estate argentino no ofrece garantías consistentes a lo largo del tiempo. 

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Escrito por Juan Roza Alconada

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Director Ejecutivo en Totallia Capital Fund

 

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